Quel immobilier tertiaire pour le jour d’après ?

Quel immobilier tertiaire pour le jour d’après ?

Entretien avec Michel Tolila,

Président de La FoncièreNumérique – 28 mai 2020

 

La FoncièreNumérique : A quoi ressembleront nos bureaux à la rentrée 2020 ?

Michel Tolila : Le bureau déconfiné de la rentrée 2020 se devra de faire du bien. Au cœur de sa stratégie de design, il lui faudra intégrer les qualités de bien-être, de sécurité et de confort que chacun peut retrouver dans son chez-soi. Au printemps, la maison a absorbé le lieu de travail à l’occasion du confinement et de cette vaste expérience sociale à échelle internationale qu’a été l’adoption brutale d’un télétravail contraint. Réciproquement, à l’automne, le lieu de travail se devra de proposer les assurances et garanties que nous avons recherchées dans nos maisons et appartements : santé, sécurité et bien-être. Alors que l’extension du télétravail se confirme dans certains secteurs sur des périodes indéfinies, l’immobilier tertiaire se retrouvera à la rentrée face à un compétiteur inattendu, nouvel entrant sur le marché : le résidentiel.

La FoncièreNumérique : Devra-t-on enterrer le flex office ?

Michel Tolila : Nul besoin d’enterrer le flex office. Par définition, le flex office est né sous le signe de la souplesse et la capacité d’adaptation au gré des évolutions du marché et des paramètres de la conjoncture sanitaire et économique. Et au sortir de la crise sanitaire, ce dont nous avons le plus ardemment besoin, c’est précisément la flexibilité.
Nous sommes face au défi actuellement de maintenir un cercle de 4 m2 autour de toute personne installée, ce qui équivaut à n’utiliser que 30 à 40 % de la superficie efficace. Le secteur s’apprête à perdre près des 2/3 de sa surface d’implantation. Alors certes nous serons moins flex et plus fixes, mais la philosophie sous-jacente au flex office sera plus importante que jamais pour réinventer la stratégie de gestion appliquée à l’espace ouvert.

La FoncièreNumérique : Alors que le télétravail se généralise bon an mal an, comment le secteur peut-il s’adapter à cette nouvelle donne ?

Michel Tolila : Nous n’avons pas choisi le télétravail, nous l’avons subi. Après en avoir chanté les louanges, nous en avons découvert les limites. Pour l’animal social qu’est l’Homme, Zoom ou la visio ne peut qu’être source de fatigue de façon ultime. Par son développement, le bureau nous permet de créer et maintenir des liens sociaux tant formels qu’informels. Certes, de grandes sociétés dans le domaine des technologies comme Facebook ou Twitter ont naturellement adopté le télétravail, elles qui ont créé un empire autour de la connexion et communication à distance. Quid du reste des entreprises ? L’affectio societatis qui est au cœur de notre compréhension de l’entreprise doit avoir une adresse, un lieu et un espace dans le monde physique, et non seulement virtuel. Plus de m2 seront sans aucun doute aménagés pour accommoder les nouveaux rituels au cœur de notre vie professionnelle à l’issue de la crise sanitaire : la salle de conférence sera aux années 2020 ce que l’open space fut aux années 1980. Tables, chaises et regards seront désormais tournés vers ces nouveaux « autels séculaires » que sont les écrans et dispositifs de projection. Les Sociétés devront se mettre en scène !

La FoncièreNumérique : Quelles répercussions sur les prix et les investissements peut-on raisonnablement anticiper ?

Michel Tolila : Graduellement nous revenons à la réalité et la raison reprend ses droits. Regardons les choses en face : les PIB ont perdu en moyenne entre 8 et 12 %. L’immobilier va irrémédiablement en pâtir. Même si les investissements diminuent et les prix des loyers sont impactés, il restera toujours à gérer charges et services : comment optimiser les unes et facturer les autres – telle est la question de la rentrée.

L’équation est simple : le m2 est ramené à la personne. Gérer l’espace a longtemps consisté à chercher à diminuer le nombre de m2 à la personne, ce que le secteur est parvenu à diviser par plus de 2 en 20 ans. De 20 m2 nous avons atteint 13 m2 à la personne, chiffre que le flex office et co-working ont encore fait diminuer – autour de 9 m2. Le COVID disrupte l’équation du space management, annule les 20 dernières années et remultiplie le tout par 3, ce qui nous ramène — par un long détour — aux m2 initiaux.

Avec des équipes de nettoyage assidues et omniprésentes, les charges vont augmenter pour partie, tout comme le coût de l’énergie. La climatisation ne se fera qu’en air neuf, l’air recyclé ne pouvant être rediffusé pour des risques de transmission de particules. Quel avenir pour les économies d’énergies tant espérées et les objectifs ambitieux fixés par le décret tertiaire ? On peut raisonnablement anticiper une remontée de 100% des coûts d’énergies ne serait-ce que pour la climatisation.

La FoncièreNumérique : Comment le digital peut-il aider le secteur à faire face ?

Michel Tolila : Le digital est un allié précieux pour préserver la santé des collaborateurs et mesurer les pathologies du bâtiment dans l’après-COVID. Outre les valeurs de l’immobilier que les valeurs marché, exploitation, financière, etc., nous allons accueillir une nouvelle valeur de l’immobilier centrée autour de la santé des humains et des espaces. Hélas, cette santé immobilière sera peut-être dans un premier temps antinomique avec la santé de la planète mesurée par la valeur environnementale.

Mesurer avec exactitude ne suffira pas : il faudra également communiquer ces données en temps réel avec transparence aux collaborateurs. Les objectifs connectés seront plus que jamais stratégiques pour remonter les informations sur les flux chauds. Nous n’aurons plus le luxe de la gestion des données en différé : la crise sanitaire fait basculer de facto l’immobilier dans le temps réel. Charge à nous de nous adapter sans tarder !

Le notariat numérisé : disruption durable ou adaptation momentanée au COVID-19 ?

Le notariat numérisé : disruption durable ou adaptation momentanée au COVID-19 ?

Entretien avec Jean-Maurice Oudot

Président honoraire de Oudot et Associés, Notaires et 

Vice-Président de La FoncièreNumérique.

 

Avec la crise du COVID-19, un décret publié le 4 avril 2020 autorise à titre dérogatoire le notaire à recueillir le consentement des parties par voie dématérialisée par un système de communication à distance qui garantit l’identification à distance des parties, l’intégrité et la confidentialité du contenu. Cette mesure sera autorisée jusqu’à un mois maximum après la fin de l’urgence sanitaire du Covid-19.

 

La FoncièreNumérique : Le consentement de la visio-conférence et de la signature électronique, révolution ou simple adaptation momentanée au COVID-19 pour la profession ? 

Jean-Maurice Oudot : Le rôle premier du notaire est de garantir l’authenticité et la sécurité juridique des conventions signées. D’où une série de règles à respecter, dont notamment la comparution physique des parties devant le notaire, pour leur expliquer la portée de leurs engagements et constater leurs consentements au contrat. Comme l’a rappelé le ministre en charge du logement, Julien Denormandie, dans un communiqué, cette mesure avait pour but principal d’assurer la continuité des ventes immobilières). Cette brèche est elle une ouverture sur une nouvelle définition de l’authenticité juridique dans un monde virtuel ?

La FoncièreNumérique : Concrètement, comment l’intermédiation du numérique vient-elle transformer les processus et procédures ? Les nouvelles technologies peuvent elles apporter dans l’élaboration de l’authenticité la même sécurité aux citoyens ?

Jean-Maurice Oudot : Ces technologies proposent de créer un espace virtuel dans lequel communique un instant donné l’ensemble des parties, leurs conseils éventuels et le Notaire authentificateur. J’ai envie ici d’emprunter au théâtre classique la règle des trois unités l’unité de lieu, unité d’action unité de temps. L’authenticité répond à ces règles. Dans le monde numérique, nous dématérialisons le lieu en l’espace, l’unité d’action et l’unité de temps ne sont pas modifiés par le numérique. Cet espace est créé par un outil appelé la visioconférence qui permet de réunir dans un même espace virtuel des personnes localisées dans des lieux différents. Le principe de l’unité de lieu s’explique par la nécessité pour le notaire de constater “de visu” le consentement éclairé des parties au contrat. Il semble que l’outil proposé puisse permettre au notaire de juger du consentement des parties. En effet par ce moyen le notaire peut interroger expliquer, constater la capacité des parties et leurs consentement. Ce consentement doit être formalisé par la signature des parties. Dans ce monde numérique la signature doit être électronique. C’est donc à un autre outil que l’on va faire appel, un système de communication à distance qui garantit l’identification des parties, l’intégrité et la confidentialité du contenu. On peut citer en exemple l’application “Docusign” qui répond à ces critères. Le document signé par les parties est transféré sur le système notarial de la signature numérique pour que le notaire appose sur le contrat sa signature numérique qui va authentifier l’acte. avant d’envoyer celui-ci au MICEN (minutier central électronique des notaires), entité qui a pour but de centraliser et conserver tous les actes signés.

La FoncièreNumérique : Quels obstacles la profession rencontre-t-elle dans cette transposition numérique de leurs processus?

Jean-Maurice Oudot : L’obstacle est technique et  juridique. Je suggère que la profession s’empare de ces outils visioconférence et système de communication à distance  pour les améliorer et les labelliser “Notaire.” En fait il s’agit d’introduire le notaire dans un monde numérique. Son enjeu est crucial pour le Notaire, car l’immobilier son marché porteur entre désormais dans le monde digital.

La FoncièreNumérique : Vous êtes un pionnier du numérique dans la profession depuis des décennies ; quelles (r)évolutions avez-vous pu observer bien avant ce décret récent ? 
 
Jean-Maurice Oudot : C’est exact. Dès 1995 en qualité de rapporteur général d’un rapport pour le Notariat dénommé ”Sur l’autoroute de l’information“ mes rapporteurs et moi même avions esquissé les principaux enjeux numériques pour le Notariat tels que l’enrichissement automatique du fichier immobilier des Hypothèques à partir des données existantes dans le contrat (ancêtre du MICEN) les conditions de  la signature numérique, le télétravail. J’ai la faiblesse de croire que ce rapport a éveillé le Notariat sur l’importance de la création de la signature numérique et du MICEN, Ces réalisations n’ont vu le jour que 10 années plus tard. Quoi qu’il en soit ce rapport a été un élément fondateur de ma pensée numérique, appliquée à ma profession. Depuis cette date j’ai constamment dans mon Office créé des applications facilitant le travail et l’automatisation des tâches de mes collaborateurs. Nous avons notamment créé en 2000 une dataroom électronique  permettant la consultation et l’audit des documents d’un immeuble ou d’un patrimoine immobilier à distance, en vue de la vente. Cette dataroom est devenue dans le marché, une norme pour les ventes d’immobilier complexe. Cette dataroom, outil organisationnel de la connaissance de l’immeuble à un moment donné, en l’espèce au moment d’un transaction, pouvait à condition qu’elle soit maintenue à jour, avoir une utilité permanente au sein d’une société pour la gestion de son patrimoine immobilier. En outre cette dataroom était incomplète, car elle ignorait notamment la dimension volumétrique et architecturale de l’immeuble. Peu à peu le concept de La FoncièreNumérique prenait corps. 
 
La FoncièreNumérique : Quelles sont les tendances à observer de près dans la transformation numérique de la profession ?   
 

Jean-Maurice Oudot : La tendance lourde de la digitalisation de l’immobilier par les différents acteurs oblige le Notariat à se remettre en question. L’avenir appartiendra à ceux qui parviendront à être des partenaires de leur clients dans un espace numérique dédié. On peut imaginer par exemple : La possibilité pour un notaire de créer une communauté de clients dans un espace numérique dédié dans lequel chaque client disposerait de son espace de documentation mise à jour par ce dernier. L‘exploitation  de cette documentation et des métadonnées la composant autorisent l’automatisation des opérations de vente, de locations de donations . C’est la création d’un réseaux ouvert et spécifique. La création d’une application permettant l’audit automatique de la documentation immobilière du client par l’utilisation de l’intelligence artificielle

En conclusion le Notaire sera numérique ou ne sera pas.