Quel immobilier tertiaire pour le jour d’après ?

Entretien avec Michel Tolila,

Président de La FoncièreNumérique – 28 mai 2020

 

La FoncièreNumérique : A quoi ressembleront nos bureaux à la rentrée 2020 ?

Michel Tolila : Le bureau déconfiné de la rentrée 2020 se devra de faire du bien. Au cœur de sa stratégie de design, il lui faudra intégrer les qualités de bien-être, de sécurité et de confort que chacun peut retrouver dans son chez-soi. Au printemps, la maison a absorbé le lieu de travail à l’occasion du confinement et de cette vaste expérience sociale à échelle internationale qu’a été l’adoption brutale d’un télétravail contraint. Réciproquement, à l’automne, le lieu de travail se devra de proposer les assurances et garanties que nous avons recherchées dans nos maisons et appartements : santé, sécurité et bien-être. Alors que l’extension du télétravail se confirme dans certains secteurs sur des périodes indéfinies, l’immobilier tertiaire se retrouvera à la rentrée face à un compétiteur inattendu, nouvel entrant sur le marché : le résidentiel.

La FoncièreNumérique : Devra-t-on enterrer le flex office ?

Michel Tolila : Nul besoin d’enterrer le flex office. Par définition, le flex office est né sous le signe de la souplesse et la capacité d’adaptation au gré des évolutions du marché et des paramètres de la conjoncture sanitaire et économique. Et au sortir de la crise sanitaire, ce dont nous avons le plus ardemment besoin, c’est précisément la flexibilité.
Nous sommes face au défi actuellement de maintenir un cercle de 4 m2 autour de toute personne installée, ce qui équivaut à n’utiliser que 30 à 40 % de la superficie efficace. Le secteur s’apprête à perdre près des 2/3 de sa surface d’implantation. Alors certes nous serons moins flex et plus fixes, mais la philosophie sous-jacente au flex office sera plus importante que jamais pour réinventer la stratégie de gestion appliquée à l’espace ouvert.

La FoncièreNumérique : Alors que le télétravail se généralise bon an mal an, comment le secteur peut-il s’adapter à cette nouvelle donne ?

Michel Tolila : Nous n’avons pas choisi le télétravail, nous l’avons subi. Après en avoir chanté les louanges, nous en avons découvert les limites. Pour l’animal social qu’est l’Homme, Zoom ou la visio ne peut qu’être source de fatigue de façon ultime. Par son développement, le bureau nous permet de créer et maintenir des liens sociaux tant formels qu’informels. Certes, de grandes sociétés dans le domaine des technologies comme Facebook ou Twitter ont naturellement adopté le télétravail, elles qui ont créé un empire autour de la connexion et communication à distance. Quid du reste des entreprises ? L’affectio societatis qui est au cœur de notre compréhension de l’entreprise doit avoir une adresse, un lieu et un espace dans le monde physique, et non seulement virtuel. Plus de m2 seront sans aucun doute aménagés pour accommoder les nouveaux rituels au cœur de notre vie professionnelle à l’issue de la crise sanitaire : la salle de conférence sera aux années 2020 ce que l’open space fut aux années 1980. Tables, chaises et regards seront désormais tournés vers ces nouveaux « autels séculaires » que sont les écrans et dispositifs de projection. Les Sociétés devront se mettre en scène !

La FoncièreNumérique : Quelles répercussions sur les prix et les investissements peut-on raisonnablement anticiper ?

Michel Tolila : Graduellement nous revenons à la réalité et la raison reprend ses droits. Regardons les choses en face : les PIB ont perdu en moyenne entre 8 et 12 %. L’immobilier va irrémédiablement en pâtir. Même si les investissements diminuent et les prix des loyers sont impactés, il restera toujours à gérer charges et services : comment optimiser les unes et facturer les autres – telle est la question de la rentrée.

L’équation est simple : le m2 est ramené à la personne. Gérer l’espace a longtemps consisté à chercher à diminuer le nombre de m2 à la personne, ce que le secteur est parvenu à diviser par plus de 2 en 20 ans. De 20 m2 nous avons atteint 13 m2 à la personne, chiffre que le flex office et co-working ont encore fait diminuer – autour de 9 m2. Le COVID disrupte l’équation du space management, annule les 20 dernières années et remultiplie le tout par 3, ce qui nous ramène — par un long détour — aux m2 initiaux.

Avec des équipes de nettoyage assidues et omniprésentes, les charges vont augmenter pour partie, tout comme le coût de l’énergie. La climatisation ne se fera qu’en air neuf, l’air recyclé ne pouvant être rediffusé pour des risques de transmission de particules. Quel avenir pour les économies d’énergies tant espérées et les objectifs ambitieux fixés par le décret tertiaire ? On peut raisonnablement anticiper une remontée de 100% des coûts d’énergies ne serait-ce que pour la climatisation.

La FoncièreNumérique : Comment le digital peut-il aider le secteur à faire face ?

Michel Tolila : Le digital est un allié précieux pour préserver la santé des collaborateurs et mesurer les pathologies du bâtiment dans l’après-COVID. Outre les valeurs de l’immobilier que les valeurs marché, exploitation, financière, etc., nous allons accueillir une nouvelle valeur de l’immobilier centrée autour de la santé des humains et des espaces. Hélas, cette santé immobilière sera peut-être dans un premier temps antinomique avec la santé de la planète mesurée par la valeur environnementale.

Mesurer avec exactitude ne suffira pas : il faudra également communiquer ces données en temps réel avec transparence aux collaborateurs. Les objectifs connectés seront plus que jamais stratégiques pour remonter les informations sur les flux chauds. Nous n’aurons plus le luxe de la gestion des données en différé : la crise sanitaire fait basculer de facto l’immobilier dans le temps réel. Charge à nous de nous adapter sans tarder !

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