Les petits-déjeuners de l’immobilier digital #9
La résilience : une nouvelle exigence pour les investisseurs ?
Intervenants
Virginie WALLUT
Directeur Recherche et ISR Immobilier, La Française REM
Diplômée de l’Université Paris X-Paris Nanterre, avec un master en finances à Audencia Nantes et un MBA à l’Université Laval, Virginie Wallut débute sa carrière en tant qu’analyste financier. C’est en 2005 qu’elle rejoint le secteur immobilier en occupant
plusieurs postes chez JLL, HRO et AEW Europe avant de rejoindre La Française comme Directeur Recherche et ISR Immobilier.
Loïc HERVÉ
Directeur Général Délégué,
Perial AM
Titulaire d’une maîtrise de droit public (1996) et d’un DESS droit de l’urbanisme de la construction (1997) de l’Université Paris II Panthéon Assas, avec 20 ans d’expérience dans l’immobilier dont 10 ans au sein du Comité Exécutif de Gecina, Loïc Hervé est, depuis 2019, Directeur Général Délégué de Perial Asset Management.
Benjamin MERCURIALI
Fondateur, Aegilim
Benjamin Mercuriali a obtenu son diplôme d’Ingénieur en Génie des Systèmes Urbains de l’Université de Technologie de Compiègne et, la même année, un Master Management de l’immobilier de l’Université de Paris Dauphine. Il commence sa carrière dans l’immobilier en 2007 en tant que Responsable Programmes Logement chez Sogeprom. C’est en 2019 qu’il fonde la société Aegilim.
Introduction
La notion de résilience appliquée à une ville désigne sa capacité à réagir lors de perturbations et à s’adapter pour en minimiser les effets, à se relever et rebondir après une crise pour évoluer vers un nouvel état en préservant son intégrité. La résilience d’une ville implique l’intégration de la résilience des bâtiments qui la composent. L’actif immobilier devient alors une constante en évolution, capable d’amortir les chocs, de changer d’usage et de se renouveler.
Ainsi, la résilience devient donc un enjeu pour tous les acteurs du cycle de vie d’un actif immobilier et de ses ,usages, notamment pour l’investissement.
Un constat
Rendre un immeuble résilient c’est avant tout connaître et maîtriser tous les aspects de cet actif. La résilience est en effet associée à des facultés d’anticipation et d’adaptation au fil du temps et à une gestion globale des cycles de vie.
Dans la mesure où la digitalisation apparaît comme un outil puissant de connaissance et d’anticipation, capable d’évoluer durant le cycle de vie d’un immeuble, et de faire face à des exigences et législations environnementales de plus en plus strictes, elle constitue un enjeu majeur à prendre en compte dans les stratégies d’investissement. En ce sens, Michel Tolila souligne que le digital apporte une première solution pour rendre ces actifs résilients.
Cependant, pour que cette digitalisation joue pleinement son rôle, il importe que les données soient suffisamment transparentes et mises en commun par les différents acteurs. Or, certains se montrent encore réticents.
Quels défis pour demain ?
Face à la transformation des usages et l’évolution des aménagements et des services, le défi majeur réside à rendre résilient le parc existant, qui n’a pas initialement été conçu comme tel.
Un autre défi identifié aujourd’hui par les investisseurs immobiliers est celui de le «finance verte», qui promeut l’application des principes du développement durable aux placements financiers.
Comment les investisseurs perçoivent-ils aujourd’hui les enjeux de la résilience dans le secteur de l’immobilier? Comment les intègrent-ils dans leurs stratégies ? L’ISR (Investissement Socialement Responsable ) immobilier peut-il être un bon levier pour participer à la résilience urbaine par la résilience du bâtiment ?
#1 La résilience abordée de manière transversale et « temporelle » par les investisseurs
La résilience qui est souvent associée aux risques climatiques se doit d’être observée d’une manière plus large et transversale.
Liée à l’investissement immobilier, elle s’inscrit dans un souci d’anticipation à long terme qui puisse répondre à la durée du cycle de vie de l’actif. Cette question de temporalité souligne le fait qu’un actif immobilier s’inscrit dans un cycle long.
"Un actif résilient est un actif modulaire et flexible, qui puisse répondre aux besoins de ses utilisateurs pour qu’ils continuent d’y exercer leurs activités."
La démarche de l’investisseur doit être responsable et doit tout mettre en œuvre pour diminuer les externalités négatives. Il est, de nplus, judicieux d’analyser la résilience selon différents niveaux, pour un actif, au sein d’un fonds d’investissement ou du patrimoine d’une société de gestion. Cette diversification
implique alors de gérer un actif résilient au sein d’un portefeuille qui soit lui-même résilient.
La résilience d’un actif immobilier doit également être appréciée au regard de la question de son insertion dans le territoire, au sein d’une ville par exemple. Quelle place a l’actif dans le territoire ? Comment se comporte-t-il ?
Ainsi, Patrice Noisette précise que l’une des préoccupations fortes des collectivités territoriales est la question de la diversité des occupations et des usages, et donc des stratégies d’investissement, pour un meilleur équilibre et une évolution plus souple des espaces urbains dans la durée.
#2 Labellisation et réglementation : facteurs clés de confiance et de transparence de l’actif physique résilient
Depuis quelques années, les investisseurs au sens large, tels que les grands asset managers, affirment qu’ils n’achètent que des immeubles labellisés; ce qui traduit un véritable changement dans le secteur.
Aujourd’hui, la réglementation européenne et française permet une plus grande transparence grâce à la mise en application du décret tertiaire, du label ISR, règlement Disclosure et de la taxonomie européenne. La réglementation était jusqu’à présent limitée à un rôle d’incitation et sa mise en œuvre étant laissée à la libre appréciation de chaque société de gestion. Néanmoins, des mesures coercitives tendent à être mises en place d’aboutir à une harmonisation générale.
Maurice Gauchot souligne que la labellisation n’a pas pour conséquence d’accroître la valeur de l’actif immobilier mais plutôt de conduire à la décote de tous les immeubles qui ne l’ont pas reçue.
Le label ISR est synonyme d’une transparence accrue, qui permet à différents acteurs de comparer les engagements et les politiques mises en œuvre par les sociétés de gestion.
"La transparence des indicateurs permet aux sociétés de gestion de souligner, auprès de leurs clients, dans quelle mesure leurs modèles et stratégies sont résilients"
Les critères ESG (Environnement – Social – Gouvernance) pris en compte dans le label ISR et la montée
en puissance de la demande d’informations chez les utilisateurs impliquent une certaine transparence
des données. Toutefois, il reste difficile de collecter des informations sur les actifs dans un secteur immobilier qui garde une certaine opacité. Le rôle des sociétés de gestion est avant tout de faire de toutes les parties prenantes, qui concourent à la vie de l’actif, des éco-acteurs afin de déterminer si cet actif répond aux critères du développement durable.
#3 Volonté d’unité et de création d’un référentiel commun allié à la digitalisation
La multiplicité et la diversité des données liées aux actifs immobiliers rendent d’autant plus important une mise en commun. La libéralisation de la donnée et son partage réduiraient les coûts et faciliteraient son utilisation.
A partir de données transparentes, vérifiables et viables, les sociétés de gestion pourraient définir un socle d’indicateurs communs pour une meilleure comparabilité et donc une meilleure prise en compte de la résilience par les marchés.
"En matière de résilience, il est nécessaire de s’aider mutuellement. Une collaboration doit se créer entre les bailleurs, les preneurs et les collectivités territoriales."
Toutefois, l’immobilier est un difficilement tangible, les actifs immobiliers ont des typologies et des usages différents. C’est pourquoi, il appartient à chaque société de gestion de mettre en place sa propre stratégie et de l’expliquer très clairement.
Il est essentiel que cette liberté soit donnée, dans la mesure où nous sommes dans une phase de création, d’innovation. Formater prématurément les approches de manière trop rigide serait dommageable.
C’est d’ailleurs toute la philosophie adoptée par le label ISR, qui invite les sociétés à mettre en place quelque chose de robuste pour permettre aux investisseurs de comparer les démarches entre
elles. Il permet de mesurer la résilience d’un actif ou d’un portefeuille de manière extra-financière.
La digitalisation permet de mesurer plus efficacement l’ensemble de ces indicateurs.
L’enjeu devient alors celui de l’automatisation de la collecte de l’information et l’interconnexion des
systèmes d’information en architecture ouverte, encore peu développés dans le secteur de l’immobilier aujourd’hui.
Animateurs
Michel TOLILA
Président La FoncièreNumérique
Maurice GAUCHOT
Associé La FoncièreNumérique
Patrice NOISETTE
Professeur – Responsable du Mastère Spécialisé® Management urbain et immobilier – ESSEC Business School
Avec les étudiants de la promotion 2020-2021
