Résilience et exploitation :
un nouvel âge d’or pour l’immobilier

Par Michel Tolila

J’étais aux côtés de Philippe AMIOTTE, Eric JUHE, Florence DOURDET FRANZONI et Anne-Claire BARBERI à l’occasion des petits-déjeuners de l’immobilier réalisés par l’ESSEC Business School et La Foncière Numérique pour échanger sur le futur de l’exploitation responsable dans l’immobilier. Cet événement s’inscrit dans le cadre d’un cycle de trois ateliers dédiés à la notion de résilience. Ce deuxième épisode intervient après un 1er consacré à l’investissement durable. Il sera complété par un dernier sujet relatif à l’économie circulaire. Trois sous-thèmes ont animé la table-ronde sur l’exploitation responsable : d’une part sa définition, d’autre part l’apport du digital dans ses métiers et enfin son potentiel en matière de performance globale.

Maîtrise, maintenance, fonctionnement du bâtiment : la durabilité, nouvelle clé de voûte pour la performance et la gestion immobilière

Une clé de voûte pour le locataire …

Il existe plus d’une trentaine d’acteurs qui gravitent autour d’un actif immobilier. Pour garder toute son attractivité et conserver ses locataires et ses utilisateurs, ainsi que son rendement, l’actif immobilier doit être aujourd’hui durable et transformable. En effet, l’impératif de la maîtrise budgétaire et de la qualité de vie impose de facto de plus en plus de fixer des objectifs clairs pour l’ensemble des parties prenantes concernées par la maintenance et la pérennité du patrimoine immobilier, ce que l’on appelle l’exploitation. Parmi les métiers de l’exploitation – allant de l’investissement (avec la fonction d’asset manager) à la gestion locative – les critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) et d’Investissement socialement responsable (ISR) nécessitent dès lors une accélération de l’implication des prestataires de la gestion technique (le property management), énergétique et de services aux occupants (le facility manager) pour une lisibilité de chacun. D’un “asset manager” qui va chercher le “min-d’investissement” pour le “max de rendement” à un locataire qui s’intéresse au “max de services” pour le “min de loyer + charges”, le “property manager” et le “facility manager” ont la charge de faire converger les intérêts de chacun et d’éclairer sur les aspects de plus en plus techniques liés au bâtiment. L’exigence de clairvoyance impose, en effet, de “composer avec la complexité d’une réglementation administrative, juridique et environnementale”, explique Philippe AMIOTTE, Directeur Immobilier et Environnement de Travail de DANONE, afin d’être dans une amélioration continue de la qualité vie au travail. C’est en effet pas moins de 4 millions de mètres carrés dans le monde que doit gérer un acteur comme Danone en tant que grand locataire mais aussi propriétaire, investisseur dans des relais de croissance comme la logistique ou la R&D. Force est donc de constater que le métier de “locataire” dans ce cadre là se professionnalise pour des raisons tant exogènes, comme la réduction des émissions carbones, qu’endogènes à l’entreprise, au premier rang duquel on compte le maintien de la pression financière pour rester sur des équilibres d’intérêts communs.


Être « locataire » implique un nécessaire “faire ensemble” avec les bailleurs et les “property managers”, précise, par ailleurs, Philippe AMIOTTE. Il faut ainsi muscler son jeu en matière d’informations financières et extra-financières (les informations dites “ESG” / « ISR ») et travailler les reportings en s’appuyant sur du bon sens, ajoute Anne-Claire BARBERI, Responsable RSE & Innovation du Groupe PERIA. La résilience dans l’immobilier tertiaire va donc au-delà du simple bail commercial (article 606) et de son annexe sur le bail vert (décret 53).

… pour les property managers

Selon Eric Juhe, qui est dans la gestion de compte de tiers et travaille avec les assets managers et les institutionnels en tant que Président de TELMMA, une société spécialisée dans le property management, la conception d’un immeuble va se penser désormais comme une marque. Il faudra donc gérer un nouvel aspect du bâti, celle de sa notoriété pour fédérer ses communautés d’utilisateurs. Cette révolution pour le secteur de l’immobilier passe par une gestion augmentée de son exploitation, et notamment sur deux points : 1/ d’une part, le fait d’outiller le secteur avec l’aide de plateformes offrant une grille de lecture sur la qualité de vie des usagers et des locataires (un immobilier 0S), et d’autre part 2/ le fait d’orienter ce même outil sur la généralisation d’un management de l’hospitalité. En effet, cette notion propre à l’hôtellerie (“l’hospitality management”) doit pouvoir se retrouver dans l’immobilier tertiaire, mais aussi plus largement dans la gestion des parcs immobiliers autour d’une offre diversifiée, plug&Play et tournée sur l’exploitation responsable. Reste à mieux qualifier ce que l’on entend par “responsable”. En effet, pour Eric Juhe, l’exploitation responsable ne doit pas se limiter au “E” des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance). Pour lui, il s’agit de mieux connaître les limites actuelles de ce modèle ESG. On ne parle pas assez du “G” (pour gouvernance), autrement dit de la responsabilité des actionnaires, ni même du “S” pour “sociétal”. La bataille culturelle est peut-être là aujourd’hui, à savoir mieux qualifier les indicateurs sociétaux et de gouvernance ! 

… pour les investisseurs de long terme

Pour Florence Dourdet-Franzoni, Directrice de l’Immobilier au sein du groupe UNOFI, il faut désormais caractériser la relation entre les “property managers” et les “grands utilisateurs” : “nous ne sommes pas que dans un patrimoine de rendement, mais nous devons nous ouvrir dans un patrimoine de services”, précise-t-elle.


En effet, Unofi pilote 3 milliards d’actifs où la notion de propriétaire de long terme est importante. L’objectif est la conservation d’un patrimoine et la satisfaction des locataires. Pour ce faire, il faut : 1/ arbitrer pour faire des travaux, 2/ renouveler le patrimoine pour porter les immeubles d’acquisitions futures, et 3/ faire remonter les compétences des “property managers” face aux exigences des locataires, des salariés, du comité social et économique (CSE) des entreprises, et face à la technicité croissante des immeubles labellisés et nouvellement livrés. Il faut donc caractériser désormais le patrimoine à partir d’indicateurs-socles qui constituent un référentiel partageable par tous.

 

… pour un plan pour arriver à zéro carbone

Selon Anne-Claire BARBERI, Responsable RSE & Innovation du Groupe PERIAL, la notion de résilience renvoie aux indicateurs ESG à retenir pour mesurer la participation des entreprises à sa transition vers une économie plus durable mais aussi plus performante. En effet, grâce à une exploitation plus vertueuse des bâtiments, il s’agit de mieux garantir le confort des utilisateurs à la fois à l’intérieur du bâtiment et à l’extérieur à l’échelle du quartier. Outre des coûts d’exploitation optimisés, il s’agit surtout de remettre le premier sens du bâtiment au cœur des stratégies de gestion : à savoir la notion “d’hospitality”. Le numérique peut dans ce cadre là jouer le rôle de faciliteur en permettant aux acteurs d’avoir un langage commun face à la multiplicité des indicateurs. C’est aussi un levier pour une meilleure transparence sur ce qui couvre les engagements des propriétaires.

Pour retrouver le replay de l’évènement, c’est ici :

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