La pierre transparente

Regards croisés.
La pierre transparente : la digitalisation pour une optimisation de la performance technique et environnementale

A l’heure des transitions démographique, écologique et numérique, il n’est de constante que le changement dans le monde de l’immobilier. Pour faire face à ces défis sans précédents et optimiser la performance technique et environnementale de nos patrimoines, la donnée est notre plus sûre alliée. Maîtriser ces données, c’est maîtriser son patrimoine tout au long de son cycle de vie, rationaliser la production d’indicateurs sociaux et environnementaux ainsi que maintenir l’attractivité du patrimoine dans le temps. Alain Cauchy, directeur du patrimoine groupe CDC Habitat, échange sur les défis immobiliers avec le président de la Foncière Numérique, Michel Tolila. L’urgence climatique et sociale rend nécessaire d’adopter une stratégie d’optimisation centrée sur la mesure et le partage de résultats quantifiables. Des labels relevant de l’immobilier tels que le label ISR reflètent cette prise de conscience. Quel retour sur investissement socio-climatique pouvons-nous anticiper de nos actions et investissements ? La donnée nous le dira.

Alain Cauchy, directeur du patrimoine, groupe CDC Habitat

Michel Tolila, président fondateur de La FoncièreNumérique

En tant que directeur du patrimoine, vous avez la responsabilité d’un patrimoine attractif qui garantisse un confort d’usage dans la durée alors même que le secteur est confronté à une vague de changements profonds et imprévisibles sur plusieurs fronts. Quelles méthodes adopter ?

Alain Cauchy : CDC Habitat, en tant qu’opérateur global de l’habitat d’intérêt général et filiale du groupe Caisse des Dépôts, nous avons la responsabilité d’anticiper les effets de la transition démographique, écologique et numérique sur notre propre patrimoine. Mais pas seulement, du fait de notre taille importante et de notre position sur le marché, nous voulons également impulser une dynamique dans le secteur en faveur de l’innovation responsable en mobilisant notre réseau de partenaires. Il est évident qu’il nous faut décider, dès la conception du bâtiment, des objectifs de performance, garantir cette performance lors de la phase d’exploitation-maintenance, tout au long de son cycle de vie, et renouveler nos choix, avec une nouvelle génération de solutions, lors des réhabilitations.

Pourquoi les indicateurs extra financiers et en quoi le label ISR reflète-t-il un engagement pour un avenir durable ?

Michel Tolila : Depuis 2020, les fonds immobiliers sont devenus éligibles au label ISR (Investissement Socialement Responsable) initialement créé en 2016 par le ministère de l’Économie et des Finances. Le label permet, entre autres, de distinguer les fonds finançant la rénovation de bâti ancien pour atteindre de meilleures normes d’isolation et de performances énergétiques.

Le label ISR a ceci de spécifique qu’il ne repose pas sur la comparaison de performance avec un indice de référence, mais sur une grille de notation définie par chaque fonds. Pour obtenir ce label, le fonds doit détailler sa méthodologie, fournir des données à l’appui et démontrer de façon indiscutable qu’elle s’inscrit bien dans une démarche d’amélioration. Ce label n’est accordé que pour une durée de 3 ans, et les fonds labellisés s’exposent à des contrôles annuels.

Et le label a son paradoxe : en même temps qu’il apporte des réponses certaines à un besoin de formalisation, de mesure et d’uniformisation des engagements sociaux et environnementaux du secteur, il révèle aussi des problématiques de fond sur la donnée immobilière, sa nécessité de collecte à l’échelle du patrimoine, sa mise en qualité et son maintien en conditions opérationnelles.

Pourriez-vous partager les défis que vous avez rencontrés récemment, vous-même ou par le biais de vos partenaires, face aux exigences croissantes en matière de reporting ?

Alain Cauchy : Nous avons déjà au sein de notre Groupe des équipes engagées sur le front du label ISR. Elles construisent une démarche approfondie qui les amènent à prioriser les actions de collecte d’informations absentes des reporting traditionnels et de définition de leur granulométrie. Par ailleurs, elles rencontrent un grand nombre d’obstacles pour obtenir ces informations auprès des prestataires qui contribuent à l’exploitation-maintenance du parc, entre autres les producteurs d’énergie et mainteneurs et qui relèvent, pour certaines de données privées des locataires. A la lumière de ces nouvelles exigences de transparence, l’accessibilité à des données interopérables et fiabilisées devient une priorité. En tant que clients d’Abyla, nous avons déjà initié une démarche de digitalisation de grande envergure pour asseoir un socle de connaissance de notre patrimoine et anticiper la production d’indicateurs.

Dans quelle mesure la transformation numérique apporte-t-elle des solutions inédites à ces défis de labellisation et de transparence qui impactent le secteur de l’immobilier ?

Michel Tolila : Il nous faut travailler collectivement sur une grammaire de données commune pour que les acteurs de l’immobilier puissent communiquer avec fluidité sur nos indicateurs partagés. L’immobilier a besoin d’une solide infrastructure numérique pour consolider les données du patrimoine, les fiabiliser et les redistribuer au sein de l’écosystème d’acteurs qui gravitent autour de celui-ci. Seulement alors pourrons-nous mesurer objectivement notre progrès dans le temps, le communiquer en toute transparence et bâtir avec conscience un avenir durable ensemble.

Alain Cauchy : Pour rendre des comptes, il faut d’abord disposer des données : les capter et les fiabiliser avant de les analyser. Le cycle de vie numérique ne doit pas être décorrélé du cycle de vie du bâtiment. Il faut pouvoir gérer les deux conjointement.

Publié dans Business Immo, le 1 octobre 2021

Un référentiel unifié pour garantir la qualité des données immobilières

Un référentiel unifié pour garantir la qualité des données immobilières
Pour un business case de la gouvernance des données.

La donnée, un actif ou un passif ?

La donnée est une représentation de notre activité, un flux à l’état pur. Plus encore que sa capture, son stockage, son partage, c’est sa qualité qui détermine sa valeur. C’est bien ce que 84 % des CEO ont compris : la qualité de leurs données représente un sujet majeur pour leur exploitation1. Une donnée erronée devient un passif pour son propriétaire. Selon une étude du MIT, nous savons déjà depuis plusieurs années que la non-qualité occasionne d’importantes pertes de marge brute pour les entreprises2. Si fiabiliser la data ne coûte que 1, la fiabiliser ultérieurement coûte 10 et sa découverte ultérieure par le client coûte 1003. Comment expliquer une telle situation ? Des choix stratégiques opérés à partir d’informations erronées, auxquels vient s’ajouter le temps perdu par le métier et les services informatiques à traiter ces données inexactes. IBM estime que les données peu qualitatives coûtent à l’économie américaine 3 100 Mds$ par an4. D’où la nécessité d’instaurer une gouvernance des données pour en assurer la qualité. Cependant, les chiffres ne mentent pas, et les coûts non plus. Seule une donnée vérifiée et exacte est un véritable actif dématérialisé que l’on saura valoriser à part entière à l’image de nos patrimoines immobiliers « matériels ».

Un socle de données pour bâtir une gouvernance de la data

À ce stade de la maturité du marché, il est important d’apporter éclairage et structure à la masse de solutions émergentes. Plus encore qu’une solution informatique, le secteur a besoin d’un socle référentiel qui a la capacité de traiter, mettre en qualité et redistribuer des données. La Plateforme est la solution des solutions : en amont, elle automatise la collecte des données provenant de sources hétérogènes et assure la fiabilisation de ses valeurs avant de redistribuer des données mises en qualité aux différents acteurs du secteur immobilier. Tel est le cercle vertueux que la constitution d’un référentiel, ou « master data », permet de mettre en place. La qualité de la donnée, qu’est-ce à dire ? L’édifice de la qualité compte plusieurs étages : la précision, l’exhaustivité, la pertinence, la validité, la fraîcheur et la cohérence. Une première dans le monde de l’immobilier à une échelle de cette magnitude : l’Union notariale financière (Unofi) a mis en place avec La FoncièreNumérique un système de gouvernance de la donnée qui collecte automatiquement des données provenant de sources diverses, en monitore et mesure la qualité en temps continu.

Le business case d’un référentiel unifié de données

Plus encore que d’éviter les coûts liés aux erreurs, des données de qualité ouvrent aux bailleurs, propriétaires et investisseurs de nouveaux horizons de valorisation. En nous fondant sur un patrimoine digital fiabilisé, nous, les acteurs de l’immobilier, accédons à de multiples avantages compétitifs pour mieux décider, investir, manager et bâtir ensemble. Dans le cas de l’Unofi, le temps de recherche des informations patrimoniales était en moyenne de l’ordre de 5 h/semaine par collaborateur. La mise à disposition via la plate-forme de La FoncièreNumérique de toutes les informations, sans effort de formation, a permis de constater une économie de 50 % après six mois, soit près de 20 jours récupérés sur une année par collaborateur. Disposer de données de qualité et par conséquent d’une vision granulaire de nos patrimoines, c’est la condition sine qua non pour une prise de décision à la fois éclairée, partagée et accélérée, ainsi qu’une gestion du risque optimisée avec la possibilité de détecter en amont des signaux faibles (risques réglementaires, exploitation, gestion…).

Le référentiel, première pierre à l’édifice d’un immobilier apprenant grâce à l’IA

Notre engagement pour une donnée patrimoniale de qualité coïncide avec notre investissement dans le développement d’applications de machine learning qui s’alimentent de larges jeux de données. Sans données fiables, pas d’intelligence artificielle utile envisageable. Munies de données qualifiées, nos applications de machine learning peuvent ainsi offrir aux acteurs de l’immobilier leurs modèles prédictifs pour une exploitation patrimoniale optimisée. La qualité de la data, c’est notre assurance intelligence pour inventer ensemble des modèles de valeur inédits dans l’immobilier, sa conception, son évolution, son exploitation.

1- Kale Panoho, “Council Post: The age of analytics and the importance of data”, Forbes, octobre 2019
2- Thomas C. Redman, “Seizing Opportunity in Data Quality”, MIT Sloan, 27 novembre 2017.
3- John Way, “Seizing Opportunity in Data Quality (mit.edu)”
4- “The Costs of Poor Data Quality”, Anodot.

Publié dans Business Immo, le 10 septembre 2021

La pierre apprenante

Regards croisés.
La pierre apprenante : accélérer la transformation digitale de l’immobilier grâce à l’intelligence artificielle

Classification automatisée des documents, maintenance prédictive, détection des signaux faibles de valorisation du patrimoine, bots collaborateurs et assistants, assets managers artificiels : autant de promesses exponentielles grâce auxquelles l’intelligence artificielle pourrait augmenter les métiers de l’immobilier et accélérer la transformation du secteur. Il est une nouvelle génération d’investisseurs immobiliers qui ont compris que la donnée est le matériau de construction de demain dont l’IA sera l’architecte. Michel Tolila, Président fondateur de La FoncièreNumérique et Robin Rivaton, essayiste et directeur d’investissement chez Eurazeo IM, deux experts reconnus du secteur reviennent sur les enjeux et perspectives de ce chantier immense. Entretien.

Michel Tolila, président fondateur de La FoncièreNumérique

Robin Rivaton, directeur d’investissement chez Eurazeo

BI à Michel Tolila : En tant que président fondateur d’une des premières proptech de France, quel regard portez-vous sur l’émergence de l’IA dans l’immobilier ?

Michel Tolila : La transformation digitale du secteur progresse de jour en jour. La connaissance des actifs est un actif en soi. L’ignorance ? Un manque à gagner à l’ère de la data. En miroir de nos bâtiments physiques se hissent leurs jumeaux numériques qui hébergent en leur sein des patrimoines de données immobilières immatériels, fluides, interopérables. Du prêt-à-analyser pour les intelligences numériques immobilières émergentes.

BI à Robin Rivaton : Comment se porte le secteur de la proptech et notamment celui de l’IA dans l’immobilier ?

Robin Rivaton : De façon générale, tous les secteurs de l’économie doivent apprendre à collecter, traiter et conserver la donnée. L’IA, par sa capacité à traiter l’information et à en tirer des actions automatiquement, est au cœur de cette transformation. Nous le constatons avec la bataille sino-américaine autour de la maîtrise de l’IA et de son futur leadership. L’immobilier, longtemps perçu comme immobile (il s’agit de l’un des secteurs les moins digitalisés) évolue rapidement sous l’impulsion de nouveaux acteurs qui offrent des solutions innovantes. Ces entreprises reçoivent un fort intérêt des investisseurs qui sont convaincus que les gestionnaires d’actifs devront réagir face au triple défi du changement climatique, des nouvelles attentes utilisateurs et de la performance opérationnelle. Dans un univers où le levier de performance par la baisse des coûts d’endettement va se tarir, il va falloir obtenir de réels gains de productivité opérationnels.

BI à Michel Tolila : Quels impacts concrets sur les métiers peut-on raisonnablement anticiper dans les années à venir ?

Michel Tolila : Notre réalité aujourd’hui est que nous avons déjà implémenté nos réseaux de neurones pour accélérer la digitalisation du patrimoine de nos clients. L’automatisation de tâches répétitives et la fiabilisation de la data permettent aux acteurs du secteur de libérer du temps et de l’énergie que l’on peut rediriger vers des tâches à forte valeur ajoutée. Nous déployons actuellement chez nos clients partenaires nos applications de machine learning et modèles prédictifs pour générer des scénarios et sécuriser les décisions d’investissements (arbitrages, capex et GER), optimisation des charges, suivi des indicateurs de l’économie circulaire.

BI à Robin Rivaton : La crise sanitaire a-t-elle été un frein ou une rencontre des grandes tendances de l’immobilier et du secteur ?

Robin Rivaton : La crise sanitaire a été un grand facteur d’accélération. On le voit par exemple avec des levées de fonds qui sont de plus en plus conséquentes y compris pour les start-up récemment créées. Ainsi, le ticket moyen a bondi à 5,5 millions d’euros en 2020, contre 3,3 millions en 2018 selon le récent baromètre Real Estech 2020. Le secteur de l’immobilier qui pèse 15 % du PIB national devrait ainsi connaître un essor significatif dans la prochaine décennie. La France compte plusieurs champions européens dans le secteur de l’immobilier et de la construction. Il est important qu’ils investissent pour conserver leur position de leaders sachant qu’il y a une vraie symbiose à travailler avec des solutions innovantes européennes plutôt que d’être obligé d’adopter des solutions venues des Etats-Unis qui ne sont pas toujours adaptées aux pratiques de l’immobilier en Europe continentale. Il faut aussi comprendre que l’usage de la technologie ne peut fonctionner que dans le cadre d’une transformation interne.

La FoncièreNumérique est une des premières proptech de France avec 200 millions m² numérisés, plus de 100 collaborateurs et 120 clients dans l’Hexagone et en Europe.

Publié dans Business Immo, le 5 juillet 2021

La pierre transparente est l’avenir du logement social

Tribune.
La pierre transparente est l’avenir du logement social

L’intelligence artificielle, grâce aux millions de données collectées, permettra à terme de réaliser un diagnostic approfondi, permanent et transparent du parc de logement social. Cela permettra aux investisseurs d’évaluer les qualités extra-financières des actifs, notamment leurs performances climatiques, écrivent les auteurs de cette tribune. Un outil précieux à l’heure de l’ambitieux RE2020.

Par Robin Rivaton (essayiste et directeur général de Real Estech Europe), Bernard Michel (président de Viparis), Michel Tolila (président de Foncière Numérique)

En 1895, Wilhelm Röntgen, physicien allemand, qui reçut quelques années plus tard le premier prix Nobel de physique pour sa grande découverte des rayons X, nous a permis de voir au travers des objets. Dans l’industrie immobilière, les outils technologiques et l’analyse des données nous permettent aujourd’hui à leur tour de voir à travers la pierre. Le moment est donc venu d’imaginer un parc de logements sociaux entièrement numérisé.


Comme le préconise le Conseil économique, social et environnemental (Cese), la rénovation des bâtiments ne se limite pas à la performance énergétique : elle doit prendre en compte la performance climatique, c’est-à-dire la minimisation de son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre tout au long de son cycle de vie. La création d’un observatoire du patrimoine social permettra d’atteindre ces objectifs.


Le logement social, premier propriétaire de France, avec ses 5,2 millions de biens, incarné par CDC Habitant, Action Logement, l’Union sociale pour l’habitat mais aussi de multiples structures de toute taille, a toujours eu à coeur de bâtir et d’entretenir un patrimoine durable pour les Français. Si la digitalisation s’est traduite récemment par une avalanche de données capturées, celles-ci n’aident que marginalement à valoriser ce patrimoine. La nouvelle étape est de les ranger, les analyser, les mettre à jour à l’aide d’outils
performants pour obtenir des indicateurs de performance extra-financière et environnementale du parc.

Qualités extra-financières

Si au coeur de toute décision d’investissement se trouve le désir d’obtenir le meilleur résultat financier possible pour un actif, la valeur verte peut générer une surperformance financière grâce aux qualités extra-financières des actifs, respectant notre environnement.


Les constructeurs, les exploitants de parcs immobiliers, les gestionnaires d’actifs, les énergéticiens et autres fournisseurs renseignent leurs participations à l’histoire du bâtiment grâce à l’apport, augmenté, des données : utilisation de l’eau, consommation de l’énergie, émissions de CO2, gestion des systèmes de chauffage voire de climatisation, flux et optimisation des espaces, performances économiques, coût d’exploitation… C’est donc le parc social tout entier qui gagnera en valeur, valeur d’usage pour ses bénéficiaires et valeur économique pour les Français.

Nouveaux « rayons X »

Appuyée sur des technologies d’apprentissage profond ou de traitement automatique du langage, l’intelligence artificielle, ce véritable rayon X de la donnée financière et extrafinancière permettra à terme de réaliser un diagnostic approfondi et permanent du parc de logement social.


La technologie pour la constitution d’un observatoire de la gestion de l’immobilier social existe. Le financement également. Des modèles innovants permettent aujourd’hui de financer ce travail de collecte et de traitement de la donnée par une fraction des économies réalisées. Alors que la ministre Emmanuelle Wargon a fait de la technologie un préalable pour l’atteinte des objectifs ambitieux de la RE 2020, il est plus que temps de créer cet observatoire du patrimoine social.

Les signataires : Robin Rivaton, directeur général de Real Estech Europe, et Bernard Michel, président de Viparis, sont auteurs du rapport Michel-Rivaton (2021). Michel Tolila est président de Foncière Numérique.

Article publié dans Les Echos, le 23 février 2021