Economie circulaire et impacts sur l’immobilier : Bilan et perspectives

Les petits-déjeuners de l’immobilier digital #11

Economie circulaire et impacts sur l’immobilier :
Bilan et perspectives

18 juin 2021 // 08:30

Intervenants

Tina Paillet
Chair of RICS Europe
Ambassador for the World Green Building Council’s #BuildingLife Campaign

Laetitia George
Global Head of Portfolio chez NHOOD – FRICS
Administratrice de l’IFPEB

Cédric Borel
Directeur IFPEB

Opposée au modèle d’économie linéaire, qui extrait, fabrique, consomme et jette, l’économie circulaire repose sur 7 piliers définis par l’ADEME : l’écoconception, l’écologie industrielle, l’économie de fonctionnalité, le réemploi, la réparation, la réutilisation et enfin le recyclage.

L’immobilier adopte progressivement ces nouveaux schémas durables, de la conception à la déconstruction en passant par la construction et l’exploitation. Le digital a plus que jamais sa place dans l’économie circulaire. Celui-ci permet, à travers l’analyse de données et applications numériques, de faire le lien entre les différentes étapes de manière plus efficace, précise et durable.

L’économie circulaire apparaît à la fois comme une exigence et comme une opportunité pour la transition écologique et une meilleure résilience de l’immobilier. Mais les défis sont encore immenses.

INSCRIPTION

Animateurs

Michel Tolila

Président
La FoncièreNumérique

Maurice Gauchot

Associé
La FoncièreNumérique

Patrice Noisette

Professeur – Responsable du Mastère Spécialisé Management urbain et immobilier – ESSEC Business School.

Avec les étudiants de la promotion 2020-2021

Résilience et exploitation : un nouvel âge d’or pour l’immobilier

Résilience et exploitation :
un nouvel âge d’or pour l’immobilier

Par Michel Tolila

J’étais aux côtés de Philippe AMIOTTE, Eric JUHE, Florence DOURDET FRANZONI et Anne-Claire BARBERI à l’occasion des petits-déjeuners de l’immobilier réalisés par l’ESSEC Business School et La Foncière Numérique pour échanger sur le futur de l’exploitation responsable dans l’immobilier. Cet événement s’inscrit dans le cadre d’un cycle de trois ateliers dédiés à la notion de résilience. Ce deuxième épisode intervient après un 1er consacré à l’investissement durable. Il sera complété par un dernier sujet relatif à l’économie circulaire. Trois sous-thèmes ont animé la table-ronde sur l’exploitation responsable : d’une part sa définition, d’autre part l’apport du digital dans ses métiers et enfin son potentiel en matière de performance globale.

Maîtrise, maintenance, fonctionnement du bâtiment : la durabilité, nouvelle clé de voûte pour la performance et la gestion immobilière

Une clé de voûte pour le locataire …

Il existe plus d’une trentaine d’acteurs qui gravitent autour d’un actif immobilier. Pour garder toute son attractivité et conserver ses locataires et ses utilisateurs, ainsi que son rendement, l’actif immobilier doit être aujourd’hui durable et transformable. En effet, l’impératif de la maîtrise budgétaire et de la qualité de vie impose de facto de plus en plus de fixer des objectifs clairs pour l’ensemble des parties prenantes concernées par la maintenance et la pérennité du patrimoine immobilier, ce que l’on appelle l’exploitation. Parmi les métiers de l’exploitation – allant de l’investissement (avec la fonction d’asset manager) à la gestion locative – les critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) et d’Investissement socialement responsable (ISR) nécessitent dès lors une accélération de l’implication des prestataires de la gestion technique (le property management), énergétique et de services aux occupants (le facility manager) pour une lisibilité de chacun. D’un “asset manager” qui va chercher le “min-d’investissement” pour le “max de rendement” à un locataire qui s’intéresse au “max de services” pour le “min de loyer + charges”, le “property manager” et le “facility manager” ont la charge de faire converger les intérêts de chacun et d’éclairer sur les aspects de plus en plus techniques liés au bâtiment. L’exigence de clairvoyance impose, en effet, de “composer avec la complexité d’une réglementation administrative, juridique et environnementale”, explique Philippe AMIOTTE, Directeur Immobilier et Environnement de Travail de DANONE, afin d’être dans une amélioration continue de la qualité vie au travail. C’est en effet pas moins de 4 millions de mètres carrés dans le monde que doit gérer un acteur comme Danone en tant que grand locataire mais aussi propriétaire, investisseur dans des relais de croissance comme la logistique ou la R&D. Force est donc de constater que le métier de “locataire” dans ce cadre là se professionnalise pour des raisons tant exogènes, comme la réduction des émissions carbones, qu’endogènes à l’entreprise, au premier rang duquel on compte le maintien de la pression financière pour rester sur des équilibres d’intérêts communs.


Être « locataire » implique un nécessaire “faire ensemble” avec les bailleurs et les “property managers”, précise, par ailleurs, Philippe AMIOTTE. Il faut ainsi muscler son jeu en matière d’informations financières et extra-financières (les informations dites “ESG” / « ISR ») et travailler les reportings en s’appuyant sur du bon sens, ajoute Anne-Claire BARBERI, Responsable RSE & Innovation du Groupe PERIA. La résilience dans l’immobilier tertiaire va donc au-delà du simple bail commercial (article 606) et de son annexe sur le bail vert (décret 53).

… pour les property managers

Selon Eric Juhe, qui est dans la gestion de compte de tiers et travaille avec les assets managers et les institutionnels en tant que Président de TELMMA, une société spécialisée dans le property management, la conception d’un immeuble va se penser désormais comme une marque. Il faudra donc gérer un nouvel aspect du bâti, celle de sa notoriété pour fédérer ses communautés d’utilisateurs. Cette révolution pour le secteur de l’immobilier passe par une gestion augmentée de son exploitation, et notamment sur deux points : 1/ d’une part, le fait d’outiller le secteur avec l’aide de plateformes offrant une grille de lecture sur la qualité de vie des usagers et des locataires (un immobilier 0S), et d’autre part 2/ le fait d’orienter ce même outil sur la généralisation d’un management de l’hospitalité. En effet, cette notion propre à l’hôtellerie (“l’hospitality management”) doit pouvoir se retrouver dans l’immobilier tertiaire, mais aussi plus largement dans la gestion des parcs immobiliers autour d’une offre diversifiée, plug&Play et tournée sur l’exploitation responsable. Reste à mieux qualifier ce que l’on entend par “responsable”. En effet, pour Eric Juhe, l’exploitation responsable ne doit pas se limiter au “E” des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance). Pour lui, il s’agit de mieux connaître les limites actuelles de ce modèle ESG. On ne parle pas assez du “G” (pour gouvernance), autrement dit de la responsabilité des actionnaires, ni même du “S” pour “sociétal”. La bataille culturelle est peut-être là aujourd’hui, à savoir mieux qualifier les indicateurs sociétaux et de gouvernance ! 

… pour les investisseurs de long terme

Pour Florence Dourdet-Franzoni, Directrice de l’Immobilier au sein du groupe UNOFI, il faut désormais caractériser la relation entre les “property managers” et les “grands utilisateurs” : “nous ne sommes pas que dans un patrimoine de rendement, mais nous devons nous ouvrir dans un patrimoine de services”, précise-t-elle.


En effet, Unofi pilote 3 milliards d’actifs où la notion de propriétaire de long terme est importante. L’objectif est la conservation d’un patrimoine et la satisfaction des locataires. Pour ce faire, il faut : 1/ arbitrer pour faire des travaux, 2/ renouveler le patrimoine pour porter les immeubles d’acquisitions futures, et 3/ faire remonter les compétences des “property managers” face aux exigences des locataires, des salariés, du comité social et économique (CSE) des entreprises, et face à la technicité croissante des immeubles labellisés et nouvellement livrés. Il faut donc caractériser désormais le patrimoine à partir d’indicateurs-socles qui constituent un référentiel partageable par tous.

 

… pour un plan pour arriver à zéro carbone

Selon Anne-Claire BARBERI, Responsable RSE & Innovation du Groupe PERIAL, la notion de résilience renvoie aux indicateurs ESG à retenir pour mesurer la participation des entreprises à sa transition vers une économie plus durable mais aussi plus performante. En effet, grâce à une exploitation plus vertueuse des bâtiments, il s’agit de mieux garantir le confort des utilisateurs à la fois à l’intérieur du bâtiment et à l’extérieur à l’échelle du quartier. Outre des coûts d’exploitation optimisés, il s’agit surtout de remettre le premier sens du bâtiment au cœur des stratégies de gestion : à savoir la notion “d’hospitality”. Le numérique peut dans ce cadre là jouer le rôle de faciliteur en permettant aux acteurs d’avoir un langage commun face à la multiplicité des indicateurs. C’est aussi un levier pour une meilleure transparence sur ce qui couvre les engagements des propriétaires.

Pour retrouver le replay de l’évènement, c’est ici :

Portrait : Mathieu Wybrecht

Portrait : Mathieu Wybrecht

Adjoint au Directeur du Pôle Développements

En trois mots, comment décririez-vous votre rôle au sein du groupe La FoncièreNumérique ?

Concevoir, Coder, Conseiller

A quoi ressemble une journée au travail type ? Et sur quels projets travaillez-vous actuellement ?

Habituellement ma journée de travail type commence par un café et par traiter les sujets brûlants, qu’ils soient techniques ou d’ordre organisationnel. Elle s’achève souvent par du travail, seul ou en groupe sur les innovations et changements en cours, sujets de plus ou moins long terme. J’ai également une seconde journée de travail type, plus rare aujourd’hui, consacrée aux problématiques complexes et durant laquelle je fais un usage intensif de ma machine à café et des outils géométriques (vecteurs, matrices, projections, quaternions, …) indispensables pour que nos logiciels puissent interpréter et donner du sens à des objets via leurs représentations. En quelque sorte je donne des yeux à Abyla.

Ces journées se terminent toujours de la même façon qu’elles commencent : le nez dans le code.

Les projets sur lesquels je travaille actuellement : Abyla Bim Checker, le connecteur IFC (import-export) d’Abyla, Abyla WS pour toute sa partie graphique (dessin 2D du plan et interaction via son éditeur de plan, affichage 3D des maquettes présentes en base). J’accompagne également Laurent Pommier, directeur du pôle R&D chez Labéo dans l’amélioration continue des outils et méthodes liées à notre activité d’édition logicielle. Nous travaillons ensemble sur un projet d’évolution : la plateforme AbylaOne.

Que préférez-vous dans votre travail au sein du groupe ?

Le fait de travailler sur le BIM. S’il y a bien selon moi un domaine informatique dont l’effervescence n’est pas amenée à se fatiguer avec le temps, c’est bien celui-ci et plus généralement la révolution numérique autour du bâtiment dans son ensemble.

Quel est le problème le plus difficile que vous ayez résolu récemment ? Quelle a été votre approche ?

Réécrire l’algorithme de transformation d’une géométrie 2D1/2 en géométrie 3D, tel a été le défi le plus ardu que nous ayons relevé récemment. Il a fallu passer d’une méthode purement géométrique à une méthode plus topologique qui permet la reconstruction beaucoup plus exacte de la matière « mur ». Pour nous, développeurs de territoires et immeubles dématérialisés, l’enjeu est d’élever rapidement des murs en trois dimensions à partir d’un minimum de données 2D. L’objectif principal est bien encore et toujours de recréer des pleins à partir des vides ! Bon, l’algorithme est OK, et j’ai maintenant confié son recâblage dans le circuit d’export IFC à Jordan Olivet, développeur expert BIM dans mon équipe.

NB : j’ai travaillé sur plus de points que ni la légende ni cet article ne retiendront – l’alchimie des développeurs immobiliers 3D a ses secrets que la communication ne saurait divulguer 🙂

Qu’est-ce qui vous fait lever le matin ?

Le café, les discussions teams avec les collègues, et surtout l’envie d’en découdre avec tout ce qui n’a pas été terminé la veille.

Que contient votre liste de vœux pour les 5 prochaines années ?

La disparition du Covid, le retour au bureau, le retour à une vie sociale plus riche, et l’aboutissement pour chacun des chantiers de rénovation de nos offres qui ont pu être évoqués ces derniers mois.

Quels conseils donneriez-vous aux nouvelles recrues de l’entreprise ?
Quand on sera tous de retour au bureau, apportez des chocolatines. L’intégration est toujours plus facile avec des chocolatines 🙂 !

Résilience et Immobilier : vers une exploitation responsable ?

Les petits-déjeuners de l’immobilier digital #10

Résilience et Immobilier : vers une exploitation responsable ?

14 avril 2021 de 8h30 - 10h00

Intervenants

Florence DOURDET FRANZONI

Directrice Générale Déléguée d’UNOFI GESTION d’ACTIFS

Philippe AMIOTTE

Directeur Immobilier et Environnement de Travail de DANONE

Eric JUHE

Président de TELMMA

Anne-Claire BARBERI

Responsable RSE & Innovation du Groupe PERIAL

Introduction

Alors que la notion de résilience émerge de plus en plus au cœur des stratégies urbaines, elle devient un paramètre essentiel de la gestion du cycle de vie d’un actif immobilier, de l’investissement au réemploi en passant par l’exploitation.

Suite au Petit-Déjeuner de l’Immobilier Digital #9 tenu en décembre dernier et dédié à l’investissement, La FoncièreNumérique, en collaboration avec l’ESSEC Business School et la RICS, propose désormais d’aborder le sujet de l’exploitation responsable.

La FoncièreNumérique et l’ESSEC Business School vous donne rendez-vous le 14 avril 2021 à 8h30.

Animateurs

Michel TOLILA

Président La FoncièreNumérique

Maurice GAUCHOT

Associé La FoncièreNumérique

Patrice NOISETTE

Professeur – Responsable du Mastère Spécialisé® Management urbain et immobilier – ESSEC Business School
Avec les étudiants de la promotion 2020-2021

La pierre apprenante. Les intelligences artificielles à l’assaut de l’immobilier #1

Les dossiers de La FoncièreNumérique

La pierre apprenante.
Les intelligences artificielles
à l’assaut de l’immobilier
« Dès que cela fonctionne, plus personne ne l’appelle IA. »
John McCarthy, pionnier de la recherche en intelligence artificielle

Par Alexandra Ivanovitch

INTRODUCTION

L’IA, grand architecte de la valeur immobilière à venir ?
Entre promesses et réalités.

Tour à tour présentée comme le “grand mythe de notre temps” ou le miracle technologique ultime, l’intelligence artificielle (IA) fascine et pourtant demeure largement incomprise, tant elle est auréolée d’une nébuleuse de termes connexes et pourtant distincts : « machine learning », « deep learning », etc.

Quoique la plupart du temps “faible” car spécifique et non générale, l’intelligence artificielle, avec sa vague d’automatisation de processus, a déjà pris d’assaut des industries phares, bastions traditionnels de l’élite tels que la banque, la finance et la santé.

Solidement ancré dans la pierre, l’immobilier fait figure de secteur irréductible qui résiste encore et toujours. Et pourtant les signes précurseurs d’une disruption prochaine émergent depuis l’autre côté de l’Atlantique, avec plusieurs remarquables levées de fonds qui financent généreusement des proptech propulsées par l’IA.

Classification automatisée des documents, maintenance prédictive, détection des signaux faibles de valorisation du patrimoine, bots collaborateurs et assistants, assets managers artificiels : autant de promesses exponentielles par lesquelles l’intelligence artificielle pourrait augmenter les métiers de l’immobilier. Pourtant la réalité du développement est bien plus humble.

Pour cette nouvelle génération de développeurs immobiliers à l’assaut des terres numériques, la donnée est la nouvelle pierre et l’IA serait le nouvel architecte de la valeur immobilière – omniscient, infatigable et adaptatif.

Nous sommes allés à la rencontre de notre équipe de data scientists ici à la FoncièreNumérique aux prises avec la réalité quotidienne du développement pour mieux comprendre les enjeux concrets et répercussions pour les professionnels de l’immobilier. En route pour notre laboratoire R&D ! Ci-après le portrait-robot d’une intelligence accélérée : incomprise, protéiforme et prometteuse.

Plan du dossier :

A. Intelligences artificielles : histoire et définition entre mirages, échecs et apprentissage
B. L’intelligence artificielle, la nouvelle business intelligence de l’immobilier ?
C. (Ré)apprendre à lire et compter : l’immobilier à la petite école du machine learning

A. Intelligences artificielles : histoire et définition entre mirages, échecs et apprentissage

Définitions et histoire. « Intelligence artificielle » :
par-delà l’oxymore
« Une machine peut-elle penser ? »
Des interrogations philosophiques aux premières expérimentations

L’intelligence des machines est-elle une « idée hérétique » ? C’est en répondant à cette question qu’Alan Turing a livré la première version de son fameux test pour évaluer la capacité d’un programme à imiter la conversation humaine.

Baptisée par John McCarthy dès 1955, l’intelligence artificielle est définie comme « la construction de programmes informatiques qui s’adonnent à des tâches qui sont, pour l’instant, accomplies de façon plus satisfaisante par des êtres humains car elles demandent des processus mentaux de haut niveau tels que : l’apprentissage perceptuel, l’organisation de la mémoire et le raisonnement critique » (Marvin Lee Minsky).

John McCarthy, Stanford

Dans cette quête d’un graal scientifique et mathématique, la recherche en IA s’est d’abord attelée au modèle ultime de l’intelligence dans son expression la plus noble et mathématique, à savoir le jeu (d’imitation du jeu) d’échecs : depuis le programme d’échecs balbutiant développé par John McCarthy écrit en langage Fortran (tournant années 50 et 60) jusqu’à Deep Blue, superordinateur en mesure d’anticiper 100 millions de positions par seconde, et vainqueur de Garry Kasparov.

Le périmètre de l’intelligence machine. Faiblesses, forces et malentendus

De plus en plus omniprésente, l’IA est tantôt qualifiée de « faible » ou de « forte ». Faible, elle l’est déjà lorsque se consacre à une tache au périmètre clairement prédéfini. Forte, elle le deviendra selon certains futurologues lorsqu’elle sera douée de conscience et en mesure de s’atteler à n’importe quel problème, y compris ceux qu’elle aura définis de son propre chef.

Le degré ultime de la force pour une IA dite « générale » sera atteint des lors que l’IA sera en mesure de se reprogrammer en s’améliorant elle-même de façon exponentielle, ou qui sait, en inventant un langage propre à elle-même qui demeurera impénétrable à l’intelligence humaine – peut-être à la manière des IA négociatrices développées et désactivées par Facebook qui prirent l’initiative de créer un langage artificiel ad hoc pour optimiser la communication entre elles ?

En attendant cette apocalypse ou apothéose que l’on nomme la « Singularité », comment faire le départ entre les multiples terminologies qui coexistent pour désigner l’intelligence artificielle ?

Un chapeau englobant pour une nébuleuse de termes et de réalités

Dès sa création, l’intelligence artificielle tente de mimer l’intelligence humaine par deux approches distinctes.

  • L’IA symbolique, i.e., l’approche par règles, concerne l’apprentissage où les règles sont bien identifiées. Par exemple, apprendre, dans une langue, les règles de grammaire ou de conjugaison, identifier les contraintes liées à l’élaboration d’un emploi du temps.
  • L’IA par apprentissage, i.e., l’apprentissage par l’exemple, concerne tous les domaines où les règles ne peuvent être clairement identifiées, comme par exemple, apprendre à marcher ou parler, la reconnaissance des formes.

Dans la première approche, il est primordial d’identifier les règles et l’intelligence s’exerce dans la recherche des meilleures solutions qui respectent lesdites règles.

Dans la seconde approche, on a besoin de nombreux exemples qui vont constituer notre base d’apprentissage et l’intelligence advient lors de l’apprentissage à partir de cette base. D’où l’appellation de « machine learning » pour désigner ce sous-domaine de l’IA où les algorithmes apprennent en se nourrissant de bases de données sans avoir été programmés explicitement.

Parmi toutes les approches de machine learning se distingue plus spécifiquement le sous-domaine du « deep learning », où les modèles imitent le fonctionnement des réseaux neuronaux d’un cerveau humain. Voir schéma ci-dessous.

Pour donner un aperçu rapide des capacités du machine learning, parcourons trois types de problèmes résolus par l’apprentissage machine :

  • La régression : prédiction d’un nombre (ex : connaissant la surface, la localisation, la qualité du bâtiment, le nombre d’étages, l’exposition, … ; on souhaite savoir le prix d’un bien immobilier)
  • La classification : prédiction d’une catégorie. On associe une classe à un objet en entrée, qui peut être une image, un ensemble de valeurs, un modèle 3D, un composant architectural ou technique… (ex : étant donné un document PDF, on souhaite savoir s’il s’agit d’un contrat de maintenance, d’un document de taxe ou encore d’un bail)
  • Le clustering : regroupement des données. Ici on ne connait pas les données a priori, le but est de trouver une structure inhérente (ex : une équipe d’asset managers essayant de segmenter ses actifs)

A. Intelligences artificielles : histoire et définition entre mirages, échecs et apprentissage

Quelles erreurs fait-on fréquemment lorsqu’on parle d’IA ? Le Pôle IA de La FoncièreNumérique décrypte.

« L’intelligence artificielle n’existe pas. »
Luc Julia, co-créateur de Siri

Direction le Pôle IA de La FoncièreNumérique pour en rencontrer sa responsable, Mahat Khelfallah et démêler les mirages de la réalité du développement :

« La principale erreur c’est de croire que l’IA est magique. C’est loin d’être le cas. L’intelligence artificielle, tout comme l’intelligence humaine, s’appuie sur des connaissances acquises soit sous forme de règles (à la base du raisonnement) ou bien sous forme d’exemples (tirés de l’expérience). »

Mahat Khelfallah, Responsable du Pôle IA

« Il faut être très prudent lorsque l’on parle d’IA. Pour un humain, apprendre à différencier et reconnaitre deux types nouveaux d’animaux est une formalité. Pour une machine il est nécessaire de créer un jeu d’entrainement colossal de ces deux espèces pour espérer que l’algorithme de classification puisse les différencier (et pas à 100% !). Pour l’anecdote récente et amusante, un algorithme de pilotage de caméra avec suivi de ballon de foot a confondu le ballon avec le crâne chauve d’un arbitre de ligne… Erreur compréhensible d’un point de vue machine, mais qu’un humain ne ferait jamais.

La différence majeure entre un humain et une intelligence artificielle est le pouvoir de généralisation et d’abstraction qui est extrêmement difficile pour une machine. Nous insistons tous les jours sur le fait que « l’IA n’est pas de la magie ». Derrière chaque problème résolu par une méthode d’apprentissage machine, il y a des années de recherche, des mathématiques extrêmement complexes, des milliers d’essais, des résultats explicables, d’autres non… Et bien entendu, si une tâche est difficile pour un humain expert dans le domaine, elle l’est tout autant pour un algorithme !
D’aucuns pensent qu’un jour le monde sera dominé par une IA post-singularité, alors qu’en réalité les plus éminents chercheurs peinent à différencier à coup sûr une photo de bateau d’une photo de grenouille.

En bref, l’erreur communément admise est de parler d’IA en ne pensant qu’au machine learning, qui englobe lui aussi le deep learning (les grands réseaux de neurones profonds). La seconde erreur, et la plus importante, est de penser que si une tâche est simple pour un humain alors elle est magiquement triviale pour une machine. En effet une machine n’a aucun a priori sur ce qu’elle traite. Enfin, même si on a une très bonne base d’apprentissage pour un problème donné (ce qui est très rare, ou très coûteux puisqu’il faut que des humains experts fassent ce travail), il est possible qu’aucune technique d’IA (au sens large) ne résolve le problème de manière satisfaisante. Le meilleur exemple est celui de la finance de marché : l’historique des cours de bourse est parfaitement connu, tout l’environnement décisionnel également (connaissance des M&A, des caractéristiques des CEO, lancements de produits, et de millions d’autres critères accessibles en temps réel parfaitement vérifiés) pourtant personne ne peut prévoir les variations de la bourse (et pourtant des ressources sont massivement investies dans ce champ de recherche). »

A. Intelligences artificielles : histoire et définition entre mirages, échecs et apprentissage

L’IA, enfant terrible des data sciences. Potentialités et réalités d’une intelligence accélérée

Applications contemporaines : l’IA transdisciplinaire

Cette surpuissance computationnelle a naturellement fait de l’intelligence artificielle un outil de choix pour le secteur de la banque et de finance : par exemple, des systèmes experts d’évaluation de risque (en l’occurrence, lié à l’octroi d’un crédit) ou encore le hedge fund Bridgewater Associates (portfolio de $170 milliards) qui utilise une IA opérationnelle nommée « Le Livre de l’avenir » qui agit comme un « GPS personnel » pour manager les équipes et aider à la prise de décision .

Ces dernières années ont vu l’intelligence artificielle s’émanciper de ces modèles purement computationnels pour conquérir ce qui apparaissait jusqu’à peu comme les forteresses inexpugnables de l’intelligence humaine : la créativité, l’art oratoire, la méthode scientifique. L’IA a déjà écrit son premier spot de pub pour Lexus , produit un avis argumenté sur les subventions des classes maternelles , développé son premier programme de recherche .

En octobre 2018, une équipe américaine du Massachusetts Institute of Technology a tenté d’apprendre le langage naturel à un robot par le biais d’analyseurs syntaxiques et sémantiques traitant des vidéos sous-titrées, et a remarqué que l’android apprend à la manière d’un enfant .

Enfant, l’IA l’est assurément depuis plusieurs décennies pour les générations de chercheurs qui ont tenté de lui inculquer les rudiments d’une éducation généraliste. Née en sachant compter, l’IA a successivement appris à lire, écrire, écouter, classer et … voir.

Mais l’enfant terrible des data sciences sait-il pour autant faire du business ? Curriculum in-progress de l’apprenant avec les regards croisés de nos collaborateurs du Pôle IA à La FoncièreNumérique.

« Dans quels domaines avez-vous pu appliquer l’intelligence artificielle par le passé ? »

« J’ai appliqué les techniques de l’IA dans des domaines différents et variés tels que la logistique pour la recherche de placements optimaux pour des objets dans un container, dans l’énergie pour la modélisation et l’optimisation de la consommation électrique, les Ressources Humaines pour le développement d’un système de recommandation de profils de candidats correspondant le mieux aux annonces de missions. »

Mahat Khelfallah, Responsable du Pôle IA, La FoncièreNumérique

Vente en ligne, santé, efficience énergétique comptent parmi les secteurs sur lesquels j’ai déjà eu l’occasion de travailler en IA. Dans le domaine de la vente en ligne, le vendeur devait uploader une image, et l’algorithme devait pouvoir identifier exactement de quel vêtement il s’agissait. Il s’agit d’un problème de classification d’image qu’il est courant de résoudre avec une approche de type réseau de neurones convolutionnels profond. Dans le secteur de la santé, je me suis penché sur la reconnaissance de tumeurs malignes pour le cancer de la prostate. En partant de l’ensemble de caractéristiques sur une tumeur, il fallait évaluer si elle était maligne ou non. Dans le champ de la transition environnementale, enjeu sociétal, économique et technologique de taille, j’ai pu travailler sur la prédiction de la consommation énergétique sur les bâtiments de Seattle aux Etats-Unis.

Clément Allain, Ingénieur IA, La FoncièreNumérique

Mes projets en intelligence artificielle m’ont amené à travailler sur des problématiques variés à travers plusieurs secteurs : l’analyse d’imagerie médicale (2D) pour recommander ou non des opérations chirurgicales, la prédiction du nombre de pièces automobiles à produire pour un fabriquant, l’utilisation de données LIDAR et de caméras pour concevoir un régulateur de vitesse adaptatif, la détection automatique de langue et l’analyse de textes pour leur attribuer plusieurs labels qui les décrivent, la classification de documents à partir d’images, la séparation de différents flux audio mélangés (voix et musique).

Thomas Boulet, Ingénieur IA, La FoncièreNumérique

La résilience : une nouvelle exigence pour les investisseurs ?

Les petits-déjeuners de l’immobilier digital #9

La résilience : une nouvelle exigence pour les investisseurs ?

Intervenants

Virginie WALLUT

Directeur Recherche et ISR Immobilier, La Française REM

Diplômée de l’Université Paris X-Paris Nanterre, avec un master en finances à Audencia Nantes et un MBA à l’Université Laval, Virginie Wallut débute sa carrière en tant qu’analyste financier. C’est en 2005 qu’elle rejoint le secteur immobilier en occupant
plusieurs postes chez JLL, HRO et AEW Europe avant de rejoindre La Française comme Directeur Recherche et ISR Immobilier.

Loïc HERVÉ

Directeur Général Délégué,
Perial AM

Titulaire d’une maîtrise de droit public (1996) et d’un DESS droit de l’urbanisme de la construction (1997) de l’Université Paris II Panthéon Assas, avec 20 ans d’expérience dans l’immobilier dont 10 ans au sein du Comité Exécutif de Gecina, Loïc Hervé est, depuis 2019, Directeur Général Délégué de Perial Asset Management.

Benjamin MERCURIALI

Fondateur, Aegilim

Benjamin Mercuriali a obtenu son diplôme d’Ingénieur en Génie des Systèmes Urbains de l’Université de Technologie de Compiègne et, la même année, un Master Management de l’immobilier de l’Université de Paris Dauphine. Il commence sa carrière dans l’immobilier en 2007 en tant que Responsable Programmes Logement chez Sogeprom. C’est en 2019 qu’il fonde la société Aegilim.

Introduction

La notion de résilience appliquée à une ville désigne sa capacité à réagir lors de perturbations et à s’adapter pour en minimiser les effets, à se relever et rebondir après une crise pour évoluer vers un nouvel état en préservant son intégrité. La résilience d’une ville implique l’intégration de la résilience des bâtiments qui la composent. L’actif immobilier devient alors une constante en évolution, capable d’amortir les chocs, de changer d’usage et de se renouveler.
Ainsi, la résilience devient donc un enjeu pour tous les acteurs du cycle de vie d’un actif immobilier et de ses ,usages, notamment pour l’investissement.

Un constat

Rendre un immeuble résilient c’est avant tout connaître et maîtriser tous les aspects de cet actif. La résilience est en effet associée à des facultés d’anticipation et d’adaptation au fil du temps et à une gestion globale des cycles de vie.
Dans la mesure où la digitalisation apparaît comme un outil puissant de connaissance et d’anticipation, capable d’évoluer durant le cycle de vie d’un immeuble, et de faire face à des exigences et législations environnementales de plus en plus strictes, elle constitue un enjeu majeur à prendre en compte dans les stratégies d’investissement. En ce sens, Michel Tolila souligne que le digital apporte une première solution pour rendre ces actifs résilients.
Cependant, pour que cette digitalisation joue pleinement son rôle, il importe que les données soient suffisamment transparentes et mises en commun par les différents acteurs. Or, certains se montrent encore réticents.

Quels défis pour demain ?

Face à la transformation des usages et l’évolution des aménagements et des services, le défi majeur réside à rendre résilient le parc existant, qui n’a pas initialement été conçu comme tel.
Un autre défi identifié aujourd’hui par les investisseurs immobiliers est celui de le «finance verte», qui promeut l’application des principes du développement durable aux placements financiers.
Comment les investisseurs perçoivent-ils aujourd’hui les enjeux de la résilience dans le secteur de l’immobilier? Comment les intègrent-ils dans leurs stratégies ? L’ISR (Investissement Socialement Responsable ) immobilier peut-il être un bon levier pour participer à la résilience urbaine par la résilience du bâtiment ?

#1 La résilience abordée de manière transversale et « temporelle » par les investisseurs

La résilience qui est souvent associée aux risques climatiques se doit d’être observée d’une manière plus large et transversale.
Liée à l’investissement immobilier, elle s’inscrit dans un souci d’anticipation à long terme qui puisse répondre à la durée du cycle de vie de l’actif. Cette question de temporalité souligne le fait qu’un actif immobilier s’inscrit dans un cycle long.

"Un actif résilient est un actif modulaire et flexible, qui puisse répondre aux besoins de ses utilisateurs pour qu’ils continuent d’y exercer leurs activités."

Virginie WALLUT

La démarche de l’investisseur doit être responsable et doit tout mettre en œuvre pour diminuer les externalités négatives. Il est, de nplus, judicieux d’analyser la résilience selon différents niveaux, pour un actif, au sein d’un fonds d’investissement ou du patrimoine d’une société de gestion. Cette diversification
implique alors de gérer un actif résilient au sein d’un portefeuille qui soit lui-même résilient.
La résilience d’un actif immobilier doit également être appréciée au regard de la question de son insertion dans le territoire, au sein d’une ville par exemple. Quelle place a l’actif dans le territoire ? Comment se comporte-t-il ?
Ainsi, Patrice Noisette précise que l’une des préoccupations fortes des collectivités territoriales est la question de la diversité des occupations et des usages, et donc des stratégies d’investissement, pour un meilleur équilibre et une évolution plus souple des espaces urbains dans la durée.

#2 Labellisation et réglementation : facteurs clés de confiance et de transparence de l’actif physique résilient

Depuis quelques années, les investisseurs au sens large, tels que les grands asset managers, affirment qu’ils n’achètent que des immeubles labellisés; ce qui traduit un véritable changement dans le secteur.
Aujourd’hui, la réglementation européenne et française permet une plus grande transparence grâce à la mise en application du décret tertiaire, du label ISR, règlement Disclosure et de la taxonomie européenne. La réglementation était jusqu’à présent limitée à un rôle d’incitation et sa mise en œuvre étant laissée à la libre appréciation de chaque société de gestion. Néanmoins, des mesures coercitives tendent à être mises en place d’aboutir à une harmonisation générale.
Maurice Gauchot souligne que la labellisation n’a pas pour conséquence d’accroître la valeur de l’actif immobilier mais plutôt de conduire à la décote de tous les immeubles qui ne l’ont pas reçue.
Le label ISR est synonyme d’une transparence accrue, qui permet à différents acteurs de comparer les engagements et les politiques mises en œuvre par les sociétés de gestion.

"La transparence des indicateurs permet aux sociétés de gestion de souligner, auprès de leurs clients, dans quelle mesure leurs modèles et stratégies sont résilients"

Benjamin MERCURIALI

Les critères ESG (Environnement – Social – Gouvernance) pris en compte dans le label ISR et la montée
en puissance de la demande d’informations chez les utilisateurs impliquent une certaine transparence
des données. Toutefois, il reste difficile de collecter des informations sur les actifs dans un secteur immobilier qui garde une certaine opacité. Le rôle des sociétés de gestion est avant tout de faire de toutes les parties prenantes, qui concourent à la vie de l’actif, des éco-acteurs afin de déterminer si cet actif répond aux critères du développement durable.

#3 Volonté d’unité et de création d’un référentiel commun allié à la digitalisation

La multiplicité et la diversité des données liées aux actifs immobiliers rendent d’autant plus important une mise en commun. La libéralisation de la donnée et son partage réduiraient les coûts et faciliteraient son utilisation.
A partir de données transparentes, vérifiables et viables, les sociétés de gestion pourraient définir un socle d’indicateurs communs pour une meilleure comparabilité et donc une meilleure prise en compte de la résilience par les marchés.

"En matière de résilience, il est nécessaire de s’aider mutuellement. Une collaboration doit se créer entre les bailleurs, les preneurs et les collectivités territoriales."

Michel TOLILA

Toutefois, l’immobilier est un difficilement tangible, les actifs immobiliers ont des typologies et des usages différents. C’est pourquoi, il appartient à chaque société de gestion de mettre en place sa propre stratégie et de l’expliquer très clairement.
Il est essentiel que cette liberté soit donnée, dans la mesure où nous sommes dans une phase de création, d’innovation. Formater prématurément les approches de manière trop rigide serait dommageable.
C’est d’ailleurs toute la philosophie adoptée par le label ISR, qui invite les sociétés à mettre en place quelque chose de robuste pour permettre aux investisseurs de comparer les démarches entre
elles. Il permet de mesurer la résilience d’un actif ou d’un portefeuille de manière extra-financière.
La digitalisation permet de mesurer plus efficacement l’ensemble de ces indicateurs.
L’enjeu devient alors celui de l’automatisation de la collecte de l’information et l’interconnexion des
systèmes d’information en architecture ouverte, encore peu développés dans le secteur de l’immobilier aujourd’hui.

Animateurs

Michel TOLILA

Président La FoncièreNumérique

Maurice GAUCHOT

Associé La FoncièreNumérique

Patrice NOISETTE

Professeur – Responsable du Mastère Spécialisé® Management urbain et immobilier – ESSEC Business School
Avec les étudiants de la promotion 2020-2021

Data warehouse vs. data lake: entre structure et liberté. quel paradigme pour le stockage de mes données ?

Data warehouse vs. data lake: entre structure et liberté. quel paradigme pour le stockage de mes données ?

L’entrepôt ou le lac de données : vous avez déjà entendu ces métaphores juxtaposées, parfois employées de façon quasi interchangeable pour désigner deux modes de stockage et de traitement de données. Mais quelles différences fondatrices entre ces deux paradigmes quant aux utilisateurs, aux usages et types de données concernées ?

La structure vs. La liberté : deux paradigmes de stockage, deux avenirs possibles pour le traitement des données
Les data lakes sont utilisés pour le stockage rentable de grandes quantités de données provenant de nombreuses sources hétérogènes : IoT, flux de médias sociaux en temps réel, données utilisateur et transactions d’applications Web.

Data warehouse
Data lake
Type de données
Données historiques qui ont été structurées pour s’adapter à un schéma de base de données relationnelle
Données non structurées et structurées provenant de diverses sources de données d’entreprise
Utilisateurs
Consultants
Data scientists et ingénieurs
Utilisation
Requêtes généralement en lecture seule pour agréger et résumer les données
Stockage des données et des analyses de données volumineuses, pour le deep learning et l’analyse en temps réel
Taille
Stocke uniquement les données pertinentes pour l’analyse
Stocke toutes les données qui peuvent être utilisées – peuvent prendre des pétaoctets !
Accessibilité
Accès moins aisé du fait de la rigidité de la solution
Accès facile et souple avec possibilité d’effectuer des mises à jour rapides

Les réponses aux questions d’hier vs. Les questions ouvertes sur les modèles de demain
Les données structurées de la data warehouse sont plus faciles à analyser car elles sont plus propres et disposent d’un schéma uniforme à partir duquel effectuer des requêtes.

En revanche, la structure se gagne au prix de la liberté et de l’évolutivité.

Les datalakes absorbent des données de n’importe quelle structure, sans que celles-ci n’aient besoin de s’adapter à un schéma spécifique et pré-défini, ce qui est le plus adapté pour le machine learning et deep learning.

Les data warehouses sont très efficaces pour analyser les données historiques pour des décisions de données spécifiques, mais ne sont pas recommandées pour qui souhaite innover en profondeur en parsant les données avec des modèles novateurs.

Opter pour un modèle « future-proof » ?
Si vous souhaitez obtenir des réponses rapides à des questions relativement classiques sans faire appel à l’analyse en temps réel, la data warehouse vous donnera la solution la plus facile à implémenter.

Si vous souhaitez faire un investissement d’avenir dans un mode de stockage souple et évolutif qui saura s’adapter aux mutations rapides du machine learning pour découvrir des modes d’exploration et d’analyse de données inédits, le data lake est l’option pour vous.

Portrait : Thomas Boulet

Portrait : Thomas Boulet

En trois mots, comment décririez-vous votre rôle au sein de La FoncièreNumérique ?
Je fais partie d’une équipe responsable de l’automatisation et de l’accélération de tâches complexes.

A quoi ressemble une journée au travail type ? Et sur quels projets travaillez-vous actuellement ?
Une journée type au travail : Elle commence par la lecture des notes de la veille pour se remémorer tout ce sur quoi j’ai travaillé. Ensuite, je participe au daily avec le reste de mon équipe pour que l’on partage nos travaux et réflexions. Le reste de la journée se divise généralement en plusieurs parties qui visent toutes à réaliser les tâches qui me sont confiées. Recherche, analyse de données, mise en place de méthodes, tests, maintenance et amélioration de ce qui existe déjà, …
Actuellement, je travaille sur l’extraction du tierce partie dans les baux ou les contrats de manière général.

Que préférez-vous dans votre travail auprès de la FoncièreNumérique ?
Ce qui me plaît le plus dans mon travail à La FoncièreNumérique, c’est de voir l’évolution de tous les projets sur lesquels je travaille et tous les projets de La FoncièreNumérique. De plus, ayant commencé à La FoncièreNumérique en stage de 1ère année il y a plus de 2 ans, j’ai pu voir naître la plupart des projets sur lesquels je travaille. Ainsi, pouvoir les suivre de la sorte et les voir évoluer est très gratifiant.
J’apprécie également beaucoup mes collaborateurs et l’ambiance de travail.

Quel est le problème le plus difficile que vous ayez résolu récemment ? Quelle a été votre approche ?
Le problème le plus difficile sur lequel j’ai travaillé récemment est l’amélioration de l’extraction de l’immeuble dans les documents. C’est un problème sur lequel j’avais déjà travaillé et qui est analogue à d’autres projets d’extraction d’informations. Ainsi, j’avais déjà pu faire des recherches sur ce qui existe déjà pour résoudre ce genre de problème. En m’appuyant sur le fait que nous possédions plus de données qu’avant, j’ai pu choisir une méthode. Il a ensuite fallu que je décide de beaucoup d’autres choses qui concernent plus les optimisations du procédé. Pour prendre toutes ces décisions j’ai effectué beaucoup de tests.

Quels conseils donneriez-vous aux nouvelles recrues de l’entreprise ?
Ne pas hésiter à aller à la rencontre de tous les collaborateurs de La FoncièreNumérique. Et ne pas louper la beer night du vendredi soir à The Bureau !

Portrait : Adèle Duvillier

Portrait : Adèle Duvillier

En trois mots, comment décririez-vous votre rôle au sein de La FoncièreNumérique ?
En tant que Product Owner (PO) je suis en charge de faire le lien entre le métier et l’équipe de développement de manière à ce que les produits de La Foncière répondent toujours aux besoins de nos clients. C’est un poste stimulant qui me permet de voir des mondes très différents et tous les deux fascinants.

A quoi ressemble une journée au travail type ? Et sur quels projets travaillez-vous actuellement ?
Difficile de décrire une journée type et tant mieux ! Elles sont quand même rythmées par notre meeting d’équipe, c’est comme ça que la journée commence : on se réunit, chacun parle des sujets sur lesquels il a travaillé la veille, d’éventuels problèmes rencontrés et de son programme du jour . Cela nous permet de suivre l’avancée des projets et de créer un climat d’entraide très positif. Après cette réunion ma journée est rythmée par des tâches très variées : je teste les différentes features qui sont développées par notre équipe, je participe à la conception de nos futures applications, je fais des maquettes de parcours utilisateurs et je transmets le besoin client aux développeurs.

Que préférez-vous dans votre travail auprès de la FoncièreNumérique ?
J’adore la diversité des sujets et des tâches auxquels le PO est confronté. C’est un rôle central et clé pour développer des produits pertinents. Cela me donne une vision transverse de La Foncière Numérique à cheval entre la stratégie produit, la conception et le développement.

Quel est le problème le plus difficile que vous ayez résolu récemment ? Quelle a été votre approche ?
Récemment nous avons travaillé sur un indicateur de calcul de la vacance assez complexe à tester. Il a fallu nous y reprendre à plusieurs fois et à plusieurs cerveaux pour créer un jeu de test complet et pertinent. C’est aussi ce qui rend ce poste et cette start-up intéressants, le métier de l’immobilier est d’une richesse incroyable.

Qu’est-ce qui vous fait vous lever le matin ?
Cette fameuse super équipe ! C’est vraiment très agréable de retrouver mes collaborateurs tous les matins. Il y a un vrai esprit d’équipe et entraide est le maitre mot. Me dire aussi que la journée qui débute sera complètement différente de celle d’hier et que mon travail va faire une différence. C’est une vraie chance.

Que contient votre liste de vœux pour ces 5 prochaines années ?
D’un point de vue professionnel continuer de développer des applications qui simplifieront le travail des foncières, je suis particulièrement intéressée par l’écologie et j’ai très envie de travailler sur des indicateurs environnementaux. D’un point de vu personnel, me remettre à apprendre l’arabe, agrandir ma collection de plantes, faire un semi-marathon, les projets ne manquent pas.

Quels conseils donneriez-vous aux nouvelles recrues de l’entreprise ?
Get stuck in ! Tout le monde est très ouvert à La Foncière, c’est l’endroit idéal pour poser des questions, challenger les opinions et coconstruire

La FoncièreNumérique acquiert LABEO

La FoncièreNumérique acquiert LABEO

Le groupe La FoncièreNumérique acquiert LABEO, éditeur de logiciels pour les gestionnaires de grands parcs immobiliers, et devient ainsi « la plateforme leader » du smart data dans l’immobilier, avec plus de 200 millions de m2 numérisés.

Chiffres clés du groupe La FoncièreNumérique avec LABEO  :

0 collaborateurs
entre Paris et Toulouse
0 clients
tertiaire & résidentiel
0 millions de m2
dont 1,1 de logements

Le groupe renforce son offre de transformation numérique de l’immobilier pour répondre aux principaux enjeux des acteurs privés et publics, détenteurs ou utilisateurs d’actifs immobiliers de toute nature : à savoir optimiser charges et dépenses, réduire l’impact environnemental et développer une nouvelle génération de services.

LABEO, leader sur le segment des bailleurs sociaux et du secteur public, édite la suite logicielle open BIM Gestion, ABYLA, permettant de piloter les ensembles immobiliers de manière graphique et descriptive. Parallèlement, LABEO accompagne ses clients dans la numérisation de leurs parcs.

En intégrant la FoncièreNumérique, LABEO amplifiera le développement de la solution ABYLA au bénéfice de ses clients historiques pour leur offrir les nouveaux services du groupe.

La FoncièreNumérique déploie une solution à la croisée de l’IA, du smart data et de la modélisation BIM Gestion, transformant l’actif immobilier en actif digital, source de création de valeur. Afin de répondre à la transition digitale des métiers de l’immobilier, La FoncièreNumérique développe ses propres applications dédiées au pilotage – gestion – exploitation des immeubles et anime une communauté de partenaires qui renforce son offre.

La plateforme La FoncièreNumérique réunit l’ensemble des données, documents, plans et IOT dans un référentiel unifié, fiabilisé et partageable entre l’ensemble des acteurs collaborant sur les actifs.

Pour le groupe La FoncièreNumérique, cette acquisition lui permet :

• D’accélérer le déploiement de ses modèles Data as a Service (DaaS), cloud et de financement de la numérisation de l’immobilier ;

• De proposer de nouveaux usages spécifiques autour de la gestion de patrimoine et du BIM Gestion via l’intégration du moteur ABYLA ;

• D’adresser le secteur public grâce à la position de leader de LABEO dans le logement social et les universités ainsi que sa forte présence dans les collectivités territoriales.

CONTACTS

Michel Tolila

Président
La FoncièreNumérique

Jean-Maurice Oudot

Vice-Président
La FoncièreNumérique

Maurice Gauchot

Associé
La FoncièreNumérique